Charmantes Wohnhaus in ruhiger, sonniger Wohnlage mit Gestaltungspotential
Kaufpreis: 570.000 €
79112
Freiburg im Breisgau

Charmantes Wohnhaus in ruhiger, sonniger Wohnlage mit Gestaltungspotential


570.000 €
Objekt-Nr.: 5992#wXReo
Stellplätze
0
Zimmer
7
Badezimmer
3

Beschreibung

Idyllisch und atmosphärisch – und dennoch mit kurzen Wegen – Wohnen heißt hier die Devise! Das auf einem sonnigen 505 m² großen Grundstück errichtete Wohnhaus mit insgesamt ca. 209 m² Wfl. befindet sich in einer zentralen und ruhigen Ortslage (Bebauungsplangebiet Alte Mitte Munzingen, Plan-Nr. 6-149), unterhalb der Weinanbauterrassen des Tunibergs, inmitten eines gewachsenes Wohnumfelds mit überwiegend zweigeschossigen (teilweise historischen) Wohnhäusern und einigen, wenigen Winzerbetrieben. Der Grundstein zu diesem Wohnhaus wurde im Jahre 1938 gelegt. Die derzeit als Zweifamilienhaus genutzte Immobilie eignet sich grundsätzlich bestens als Mehrgenerationenhaus oder auch als Einfamilienhaus für eine Großfamilie, wofür nur eine geringe Grundrissänderung im Erdgeschoss erforderlich wäre. Die Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten sind groß geschnitten und verteilen sich auf Erd-/ Hochparterre-, sowie Ober- und Dachgeschoss. Das Gebäude ist vollunterkellert, hier befindet sich ein großer Lagerraum mit separatem Zugang, ggfs. ideal als Hobby-/ oder Partyraum, sowie ein über die Erdgeschosswohnung zugänglicher Keller-/Heizungsraum, in dem sich u.a. das im Jahr 2015 eingebauten Gasbrenntwertgerät zur zentralen Raum- und Warmwassererwärmung befindet. Die Grundsubstanz des Gebäudes kann, auch bei bestehendem umfangreichen Modernisierungspotential, als solide bezeichnet werden. Letzte, größere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind in den späten 70er und Anfang der 90er Jahre vorgenommen worden. Hier erfolgte auch die Umgestaltung hin zum Zweifamilienhaus mit zwei separaten Wohneinheiten: einer (derzeit leerstehenden) 2-Zi.Wohnung im Erd-/ Hochparterregeschoss mit einer Wohnfläche von 77 m², sowie einer (derzeit vermieteten) 5-Zi.-Maisonette Wohnung mit ca. 132 m² im Ober- und Dachgeschoss. Das Mietverhältnis zu der 2-Zi.-Whg. im Erdgeschoss endete unlängst. Eine zeitnahe Eigennutzung und Umgestaltung des Erd- und Untergeschossbereichs ist somit möglich. Alternativ könnte auch eine Freistellung des Ober- und Dachgeschossbereich, ggfs. durch Umzug der Mieterin der 5-Zi.-Maisonette-Wohnung in die 2-Zi.-Erdgeschosswohnung, ermöglicht werden. Die 5-Zi.-Wohnung im Ober- und Dachgeschoss erwirtschaftet derzeit eine jährliche Nettokaltmiete in Höhe von insgesamt 10.800,– Euro. Das Mietverhältnis datiert auf den 01.01.2000 und ist auf unbefristete Zeit geschlossen, eine Staffel- (§ 557 a BGB) oder Indexmiete (§ 557 b BGB) ist nicht vereinbart. Ein Mietanpassungsverlangen (im Sinne von § 558 ff BGB) wurde bisher noch nicht gestellt. Unter Berücksichtigung der Regelungen von § 558 ff BGB über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, könnte ein Vermieter des Grundbesitzes ggfs. die Zustimmung zu einer Erhöhung der jährlichen Nettokaltmiete bis zu einer Höhe von 12.420,– Euro verlangen. ++ grundsätzliche Ausbau- & Umgestaltungspotentiale ++ Da sich die Bebaubarkeit des Grundstücks in diesem städtebaulichen Flächenbereich (trotz bestehendem Bebauungsplan) weitestgehend nach § 34 BauGB richtet, könnten auf diesem Grundstück ggfs. (auf Basis einer üblicherweise zulässigen Geschossflächenzahl von 0,7) bis zu 144 m² zusätzlicher Wohnraum, somit insgesamt bis zu 353 m² Gesamtwohnfläche, aufgeteilt auf maximal zwei Wohneinheiten, errichtet werden. Herrlich viel Raum für kreative neue & zusätzliche Raumgestaltungen könnte bspw. eine Erweiterung der bestehenden Gebäudegrundfläche (Anbau an die südliche oder westliche Gebäudeseite mit Dachterrasse), ggfs. auch die Errichtung eines zweiten separaten Gebäudes an der südlichen Grundstücksgrenze, bieten. Mit wenig(er) Aufwand könnten auch die großzügigen Untergeschossflächen (drei Räume mit ca. 53 m² Nutzfläche) als zukünftige Hobby-/ Büro- oder ggfs. Wohnräumlichkeiten über das zentrale Treppenhaus wieder mit dem Wohnbereich im Erd-/ Hochparterregeschoss verbunden werden.

Ausstattung

Allgemeiner Zustand, Modernisierungs- und Sanierungspotential: Das massiv errichtete Gebäude mit seinem baujahrs- und architekturtypisch ansprechenden Charme befindet sich in einem altersgemäß gepflegten und substanziell gutem Gebäudezustand, einige altersbedingte Charaktermerkmale wollen wir dennoch nicht verschweigen: So benötigen die beiden Bäder in der Maisonette-Wohnung im Ober- und Dachgeschoss, die beide zuletzt in den 70er bzw. 90 Jahren modernisiert wurden, einen neuen optischen Auftritt und auch einige Wand-, Bodenbeläge (auch in der Erdgeschosswohnung) und Innentürzargen könnten die liebevolle Aufmerksamkeit eines Profis benötigen. Für die Fassade empfiehlt sich die Ausführung von Erhaltungs-, Instandsetzungsmaßnahmen in Auftrag zu gegeben und diese mit – vom Gesetzgeber gewünschten – energetischen Verbesserungsmaßnahmen zu koppeln. Die aus 90er Jahren stammende Dacheindeckung ist in altersgemäß gutem Zustand. Auch die in diesen Jahren eingebauten Holzfensterelemente mit Isolierverglasung sind noch gut in Schuss. Zur Verbesserung des energetischen Zustands würde diesen, im Sinne eines energetischen Gesamtkonzepts, eine 3-fache Verglasung gut stehen. Ausbaureserve: Da sich die Bebaubarkeit des Grundstücks in diesem städtebaulichen Flächenbereich (trotz bestehendem Bebauungsplan, der i.w. die maximale Anzahl an zulässigen Wohneinheiten und der hierfür erforderlichen PKW-Stellplätze regelt) weitestgehend nach § 34 BauGB richtet, bieten sich mögliche Potentiale für eine Erweiterung der Wohnqualität und der damit einhergehenden Wohnflächen. Auf Basis einer üblicherweise zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,7 könnten auf diesem Grundstück ggfs. bis zu 144 m² zusätzlicher Wohnraum, somit insgesamt bis zu 353 m² Gesamtwohnfläche errichtet werden,…was herrlich viel Raum für kreative neue & zusätzliche Raumgestaltungen bieten sollte. So könnte bspw. eine Erweiterung der bestehenden Gebäudegrundfläche durch einen Anbau an die südliche oder westliche Gebäudeseite erfolgen und/ oder auch die großzügigen Untergeschossflächen (drei Räume mit ca. 53 m² Nutzfläche) als zukünftige Hobby-/ Büro- der ggfs. Wohnräumlichkeiten über das zentrale Treppenhaus elegant mit dem Wohnbereich im Erd-/ Hochparterregeschoss verbunden werden. Auch die Errichtung eines zweiten separaten Wohngebäudes könnte, u.a. bei Einhaltung der zulässigen Anzahl an Wohneinheiten (u.E.n.: max. II WE), eine sinnvolle Ausbau-/ bzw. weitere Bebauungsvariante bieten.

Lage

Munzingen ist das südwestliche Ausgangstor Freiburgs hin zum Markgräflerland. An der Badischen Weinstraße gelegen, wächst auch heute noch an den Hängen des Tunibergs Badischer Wein, dessen guter Ruf weit über die Region hinausreicht. Mildes Klima und sanfte Hügelketten haben dieser malerischen Gegend das Prädikat „Toskana Deutschlands“ verliehen. Am südlichen Ende des Tunibergs gelegen, zeichnet sich Munzingen durch die harmonische Verbindung von dörflichem Charme, dynamischem Fortschritt und moderner Infrastruktur aus. Die Attraktivität des Stadtteils belegt nicht zuletzt die wachsende Bevölkerungszahl, die sich seit der Eingemeindung 1973 mehr als vervierfacht hat. Heute ist Munzingen ein beliebter Wohnort für junge Familien, die hier finden, was sonst Mangelware ist: Einfamilienhäuser mit Privatgärten. Darüber hinaus bietet Munzingen seinen Bewohnern ein umfangreiches Freizeit- und Kulturangebot und eine solide Infrastruktur: vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten und Jugendzentrum, Grundschule mit Schulschwimmbad und Kernzeitbetreuung, öffentliche Einrichtungen, Golf-, Sport- und Tennisplätze und nicht zuletzt die herrliche Landschaft mit vielen Wander- und Fahrradwegen. Im Ortskern findet jeden Freitag ein Wochenmarkt statt, vis á vis des weit über die Region bekannten Schloss Reinach, ein ehemaliger Gutshof, der neben der Gastronomie auch ein Anziehungsort für Kunst- Theater- und Musikliebhabe ist. Eine Vielzahl an öffentlichen Einrichtungen und Vereinen sorgt für ein lebendiges Gemeindeleben. Verkehrstechnisch ist der Stadtteil gut angebunden. Nach Munzingen gelangt man über die Autobahn A 5, mit dem Rad (gut ausgebautes Radwegenetz) oder den Buslinien 33 und 35. Die beiden zumeist im 30-minütigen Takt verkehrenden Buslinien bieten direkten Anschluss an die Straßenbahnlinien 3 und 5 in Richtung Freiburger Altstadt. Nur wenige Gehminuten vom Haus entfernt erreichen Sie bequem eine Bushaltestation mit Busverbindungen nach Freiburg sowie in den Kaiserstuhl. Auch mit dem PKW sind Sie bestens angebunden. Die Autobahn Karlsruhe-Basel ist über die Anschlussstellen Freiburg-Süd (Richtung Tiengen) und Bad Krozingen (Richtung Hausen) in wenigen Minuten zu erreichen, genauso wie die Freiburger Gewerbe- und Industriegebiete Haid, Nord, Hochdorf. Auch die Freiburger Altstadt mit all ihren Einkaufsmöglichkeiten, Annehmlichkeiten und Sehenswürdigkeiten ist mit dem Auto in guten15 Minuten zu erreichen. Idyllisch und atmosphärisch – und dennoch mit kurzen Wegen – Wohnen heißt hier die Devise! Makrolage: + Bushaltestelle: fußläufige Entfernung, ca. 0,3 km + Kindergarten: fußläufige Entfernung, ca. 0,3 km + Grundschule: fußläufige Entfernung, ca. 0,5 km + Gemeindeverwaltung,: fußläufige Entfernung, ca. 0,4 km + Apotheke, Bankfiliale, Post etc: fußläufige Entfernung, ca. 0,4 km + Supermarkt, Entfernung ca. 0,8 km

Sonstiges

Die Eigentümer haben uns exklusiv mit dem Verkauf Ihres Grundbesitzes beauftragt. Besichtigungstermine und weitere Objektinformationen sind ausschließlich über ImmoLine Freiburg zu vereinbaren oder anzufordern! Nutzen Sie hierzu bitte die schriftliche Kontaktaufnahmefunktion des Immobilienportales. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir Ihre Anfrage nur bearbeiten können, wenn Sie Ihre Kontaktdaten vollständig (Adressdaten inklusive Vor- und Zuname, Anschrift, Telefon-/Mobilnummer und Email Adresse) angeben. Ihre vollständige Anfrage beantworten wir in der Regel zeitnah, innerhalb von 48 Stunden. Sollten Sie innerhalb dieses Zeitraum keine eMail von uns erhalten haben , so empfehlen wir Ihnen den Spam-Filter Ihres eMail-Postfachs zu überprüfen, um sicherzugehen, dass unsere Antwort nicht verloren ging. HAFTUNG: Dieses Exposé dient Informationszwecken und stellt kein vertragliches Angebot dar. Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. von unsere Auftraggeber stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung. URHEBERRECHTE: Sämtliche Texte, Bilder und Grafiken sind urheberrechtlich geschützt. Sie dürfen nicht ohne ausdrückliche Genehmigung von ImmoLine Freiburg verwendet, kopiert oder weitergegeben werden. UNSER SERVICE FÜR SIE ALS PRIVATVERKÄUFER: Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie, so ist es für Sie wichtig, deren Marktwert zu kennen. Gerne ermitteln für Sie professionell, kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie

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Objektangaben

Objektnummer:5992#wXReo
Wohnfläche:209,00 m²
Grundstücksfläche:505,00 m²
Nutzfläche:78,00 m²
Zimmer:7,0
Schlafzimmer:4,0
Badezimmer:3,0
Terrassen:0,0
Sep. WC:4,0
Anzahl Etagen:2,0
Lage/Gebiet:Wohngebiet

Kosten

Kaufpreis:570.000 €
Mieteinnahmen IST:16.458 €

Ausstattung

Zustand:Teil-/Voll-Renovierungsbedürftig
Baujahr:1938
Kamin:Nein
Gäste-WC:Ja
Barrierefrei:Nein
Bad:Dusche, Wanne, Fenster
Boden:Dielen
Heizungsart:Zentralheizung
Befeuerung:Gas
Stellplatzart:Garage
Unterkellert:Ja
Bauweise:Massiv
Ausweistyp:Bedarf
Energieträger:Gas
Effizienzklasse:F
Gültig bis:11.23.2032
Endenergiebedarf:182.0 kWh/(m²*a)
Baujahr:2014
  • A+
  • A
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • G
  • H
0255075100125150175200225250
182,00 kWh/(m²*a)
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