Checkliste Maklervertrag

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Immobilie über einen Makler zu verkaufen, dann machen Sie sich bewusst: Ein Makler mit klarem auf Ihre Immobilie abgestimmten Strategiekonzept, großer Markterfahrung und Professionalität erhebt gewöhnlich das gleiche Honorar wie ein Makler mit geringer Markterfahrung und Fachkompetenz.

Ein hohes Maß an Fachkompetenz und Markterfahrung, insbesondere aber ein klar auf Ihre Immobilie abgestimmtes Strategiekonzept kann (und wir i. d. R. auch) den Unterschied bedeuten zwischen einem höher ausgehandelten Verkaufspreis und Geldverlust, kürzeren oder längeren Verkaufszeiträumen und einem reibungslosen oder problembehafteten, nervenaufreibendem Unterfangen.

Entsprechend gilt: Nicht der Makler, der den höchsten Preis benennt, ist der Beste für Sie, sondern derjenige der Ihnen ein klar gegliedertes Marketingkonzept zur Erreichung des sogfältig ermittelten Preises vorlegen kann. Im besten Fall wird Ihnen dieser Makler auch noch eine Leistungs- und Preisgarantie im Maklervertrag zusichern.

Definition und rechtliche Grundlage eines Maklervertrags
Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Makler. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird dieser Vertragstyp (noch unter der veralteten Bezeichnung Mäklervertrag) in den Vorschriften der §§ 652 ff. BGB lückenhaft und rudimentär geregelt.

Der Gesetzgeber sieht in den Vorschriften der §§ 652 ff. BGB für Maklerverträge beim Immobilienverkauf keine besonderen Formvorschriften vor. Entsprechend kann ein Maklerauftrag auch mündlich durch „Angebot und Annahme“ abgeschlossen worden. Der Gesetzgeber schreibt auch nicht vor, was in dem Vertrag geregelt werden muss. Vielmehr regelt er im Bürgerlichen Gesetzbuch nur die Frage der Vergütung. Demnach kann der Makler gegenüber dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen, wenn er einen Kauf- oder Mietvertragsabschluss vermittelt bzw. „nachgewiesen“ hat (§ 652 BGB, Absatz 1).

Varianten des Maklerauftrags
Grundsätzlich gibt es drei Varianten des Maklerauftrags, die alle mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen für den Eigentümer verbunden sind:

Einfacher Auftrag
Diese Variante lässt Ihnen die größtmögliche Freiheit und verpflichtet Sie zu nichts. So können Sie Ihre Immobilie parallel selber am Markt anbieten oder gleichzeitig mehrere Makler formlos beauftragen. Ganz getreu dem Motto: „Viele Hunde sind des Hasen Tod“.

Aber bedenken Sie: Beim einfachen Maklerauftrag besteht gemäß der gesetzlichen Regelung keine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden. Der Makler schuldet also weder den Nachweis noch die Vermittlung eines Vertragsschlusses, nicht einmal die Bemühung darum. Gelingt ihm der Nachweis oder die Vermittlung, so entsteht der vereinbarte Lohnanspruch, wenn ein Kausalzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Vertrags besteht.

Sie verpflichten sich zu nichts und der Makler verpflichtet sich zu nichts. Eigentlich doch ziemlich sinnfrei einen Vertrag zu schließen, um sich vertraglich gegenseitig zu nichts zu verpflichten, oder?
Da der Provisionsanspruch des Maklers nur im Erfolgsfalle erwirkt werden kann und die Chance auf den Erfolgsfall durch viele parallel tätige Makler minimiert ist, wird ein Makler in der Regel keine besonderen zeitlichen und finanziellen Aufwendungen beim Verkauf Ihrer Immobilie einplanen und vornehmen. Dies bedeutet für Sie und Ihre Immobilie: geringes persönliches Engagement des Maklers und vor allem minimalste Investitionen in Marketingmaßnahmen.

Viel entscheidender für Sie ist aber: Dasselbe Immobilienangebot mit verschiedenen Ansprechpartnern – häufig noch zu unterschiedlichen Preisen – kann potenzielle Käufer verwirren und unseriös wirken! Darüber hinaus entsteht der Eindruck, dass die Immobilie unter Zeitdruck verkauft werden soll, was insbesondere die falsche Zielgruppe, die Schnäppchenjäger, anspricht. Mit einem gut geplanten Verkauf hat diese Vorgehen dann rein gar nichts mehr zu tun. Und dies gefährdet den Verkaufserfolg und letztendlich den erzielbaren Preis.

Einfacher Alleinauftrag
Beim Alleinauftrag verzichtet der Auftraggeber des Maklers darauf, einen weiteren Makler zu beauftragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden. Der Makler schuldet Ihnen also das Bemühen in Hinblick auf den Vertragszweck: den Nachweis bzw. die Vermittlung eines Vertragsschlusses.
Sie als Eigentümer haben zwar noch das Recht selber tätig zu werden und ihr Objekt zu veräußern ohne dass ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht. Veräußern Sie ihr Objekt jedoch über einen anderen Makler, so müssen Sie die mit dem Makler vereinbarte Provision zahlen. Der Alleinauftrag wird über eine feste Laufzeit vereinbart, in der Regel für sechs Monate.

Anders als beim einfachen Allgemeinauftrag schließen Auftraggeber und Makler also einen zeitlich befristeten, mit Rechten und Pflichten ausgestalteten Vertrag mit einem gemeinsamen Ziel: dem erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie.

Da auch bei dieser Vertragsform der Provisionsanspruch des Maklers nur im Erfolgsfalle erwirkt werden kann und die Chance auf den Erfolgsfall durch das Recht des Aufraggebers selbst tätig zu sein eingeschränkt ist, wird ein Makler in der Regel auch hier seine zeitlichen und finanziellen Aufwendungen beim Verkauf Ihrer Immobilie eingeschränkt einplanen und vornehmen.

Qualifizierter Alleinauftrag
Damit übertragen Sie während der Vertragslaufzeit den kompletten Verkaufsprozess exklusiv auf den Makler Ihres Vertrauens, der Ihnen die ganze Arbeit abnimmt und im Erfolgsfall dafür die vereinbarte Provision bekommt.

Fazit: Quasi ein „Rundum-Sorglos-Paket“ mit dem geringsten Aufwand für Sie.
Rechtlich gesehen ist ein qualifizierter Alleinauftrag eine individuelle Vereinbarung zwischen Auftraggeber und Makler. Diese ist über den einfachen Alleinauftrag hinausgehend ausgestaltet. Hierbei wird üblicherweise vereinbart, dass der Auftraggeber nicht berechtigt sein soll, das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an eigene Interessenten zu verkaufen. In der Regel wird hierbei auch eine Schadenersatzregelung getroffen für den Fall, dass der Aufraggeber seine Immobilie während der Vertragslaufzeit über einen anderen Makler oder direkt an einen Interessenten verkauft.

Da bei dieser Vertragsform der Provisionsanspruch des Maklers mit größtmöglicher Sicherheit erwirkt werden, wird ein Makler in der Regel auch seine zeitlichen und finanziellen Aufwendungen, sowie sein persönliches Engagement beim Verkauf Ihrer Immobilie maximal einplanen und vornehmen. Bei dieser Vertragsform wird Ihnen ein engagierter und seriöser Makler für Ihr Vertrauen und Entgegenkommen auch gerne eine Leistungs- und Preisgarantie im Maklervertrag zusichern.